Samhälle

Fram för bättre seniorlån

Rklam för norska seniorlån.

I redaktörens krönika för en vecka sedan kunde vi läsa att det inte är lätt för 65-plussare att få ett vanligt bostadslån även om bostaden är värd miljoner. Bankerna kräver inkomst/pension på över 17 000 i månaden vilket många ensamhushåll inte klarar och naturligtvis inte alla garantipensionärer.

Pensionsmyndigheten har i en alldeles färsk rapport granskat marknaden för det som länge kallats ”seniorlån”, det vill säga lån med bostadsrätt /hus som säkerhet där räntan travas på skulden och betalas först vid dödsfall/försäljning eller efter ett bestämt antal år.

Dessa lån som många erbjöd tidigare blev med sina otydliga villkor inte sällan en usel affär för den pensionär som nappade. Till slut fick begreppet seniorlån så dålig klang att de flesta aktörer, flera stora banker, upphörde med verksamheten.

Inget fel att frigöra kapital

Men behovet kvarstår menar Pensionsmyndigheten och menar att det alls inte är något fel på idén att kunna frigöra kapital ur sin bostad, till exempel för konsumtion eller för att hjälpa sina barn.

Men det ska inte finnas någon risk för att man får lämna hus och hem eller tvingas överlämna en skuld till sina efterlevande om skulden vuxit över bostadens värde.

På marknaden finns nu bara en aktör kvar som sedan 2005 erbjuder vad man skulle kunna kalla ett ”pimpat” seniorlån. Svensk Hypotekspension är ett konsumentkreditinstitut som bara har denna enda produkt – Hypotekspension. Man lånar ut en halv miljard årligen.

Fördelen med Hypotekspension jämfört med de tidigare seniorlånen är att det inte har någon tidsgräns och innehåller en skuldfrigaranti, det vill säga skulden kan aldrig kan bli större än bostadens värde. Avdragsgill ränta betalas när lånet löses.

Räntan för hög!

Nackdelen, som också Pensionsmyndigheten uppmärksammar, är att räntan är nästan tre gånger så hög som snitträntan på bolån hos flera nischbanker.

4,5 procent i ränta kostar ett lån hos Svensk Hypotekspension. Till exempel Danske Bank erbjuder bolån för 1,58 procent.

Exempel:

Svensk Hypotekspension ränta, 4,5 procent utan amortering.
800 000 växer på 10 år till ca 1 250 000 med ränta 4,5 procent varje kvartal.

Bolån bank, ränta ca 1,6 procent utan amortering.
800 000 växer på 10 år till ca 885 000 *).

Skillnad: ca 365 000 mer kostar lånet hos Svensk Hypotekspension.

*) Sannolikt går bolåneräntorna upp om något år eller två. Men även om man kalkylerar med successivt stigande ränta till säg 3 procent hamnar man ändå under miljonen för bolånen. Och sannolikt har även Hypotekspension höjt sin ränta om det inträffar.

Varför så dyrt?

Pensionsmyndigheten menar att räntan på den här typen av seniorlån måste närma sig bolåneräntorna för att de ska kunna rekommenderas fullt ut.

Nyfikengrå är benägen att hålla med och ringde därför upp kommunikationschefen Nils Ingvarsson på Svensk Hypotekspension och frågade varför det måste vara så dyrt att låna hos dem.

-Hypotekspension innehåller ett antal fördelar för konsumenten som man inte får med vanliga bolån. Framför allt betalar inte kunden räntan förrän i efterhand. Vi lämnar även en så kallad skuldfrigaranti.

-Upplåning till sådana villkor är mycket dyrare än för bankernas bolån. Vi är inte en bank och har heller inte tillgång till bostadsobligationsmarknaden där bankerna kan finansiera sina bolån billigt. Och vi har inte någon inlåning från konsumentmarknaden utan lånar i vår tur från DNB, Norges största bankkoncern vilket kostar oss drygt två procent i ränta. Lika mycket får vi betala när vi regelbundet omfinansierar oss genom att ge ut obligationer.

-För att det ska bli lönsamt behöver vi göra ett påslag på drygt två procent, säger Nils Ingvarson.

Han tillägger att det tagit tio år för Svensk Hypotekspension att uppnå lönsamhet. Han påpekar också att det är motsvarande ränteskillnader i andra länder där kapitalfrigöringskrediter som Hypotekspension finns, vilket också Pensionsmyndigheten konstaterar i sin rapport.

Var är alternativen?

Man kan ju fråga sig varför andra aktörer, som kan skaffa billigare kapital än Svensk Hypotekspension, inte erbjuder mer attraktiva varianter av den här lånetypen.

Pensionsmyndigheten är också undrande eftersom behovet uppenbarligen finns. Sju av tio pensionärer i ådrarna 69-79 bor i ägd fastighet och de flesta är lågt belånade. Det finns stora kapitalmängder gömda i lägenheter och hus, i snitt närmare två miljoner per fastighet i storstadsregionerna.

”För att Pensionsmyndigheten fullt ut ska kunna rekommendera seniorlån, behöver räntan närma sig nivåerna på vanliga bostadslån” skriver man i sin rapport.

Diskriminerande kreditprövning

Pensionsmyndigheten tycker också att kreditprövningen skulle kunna vara generösare för pensionärerna med tanke på de goda säkerheterna för lånen. Hur mycket större är risken vid en utlåning till en 70-åring med tio procents belåningsgrad jämfört med en 30-åring med 85 procents belåningsgrad? Frågar sig myndigheten.

Svensk Hypotekspension gör i dessa dagar intensiv reklam i pappersmedia. I marknadsföringen på sin hemsida vill man gärna ha det till att Pensionsmyndigheten rekommenderar deras produkt.

Och visst har den flera sympatiska inslag, men med den höga räntan på 4,5 procent blir det ingen förbehållslös rekommendation vare sig från myndigheten eller Nyfiken grå.

Här vore det nog nyttigt med lite konkurrens….

Pensionsmyndigheten har några tips till dig som behöver lite extra pengar och inte får vanligt bolån:

• Sänk eller avbryt amortering på bostadslån och spar pengarna i till exempel en billig indexfond
• Låt en borgenär vara med som låntagare på ett vanligt bostadslån
• Teckna ett dyrare seniorlån (här är Hypotekspension det enda alternativet i dag)
• Sälj bostaden
• Hyr ut del av bostaden för att öka månadsinkomsten och möjlighet till bostadslån

Källor:
pensionsmyndigheten.se
hypotekspension.se
Marknaden för seniorlån – Pensionsmyndighetens rapport.
23jan

Kommentera

Underhålls av Jenkler IT AB


Kontakta oss | Vi som gör Nyfikengrå
Ansvarig utgivare: Ingrid Lindgren